Investissement locatif : 3 règles à suivre

Guide : 3 étapes pour trouver un logement

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Bien sûr la pierre n’est pas exempte d’inconvénients : le placement est peu liquide, la revente du bien peut prendre des mois, le risque de loyers impayés n’est pas négligeable, les frais sont élevés (7 à 8% à l’achat) et le carcan fiscal et règlementaire peut s’avérer pénalisant.

Néanmoins, il n’empêche que, compte tenu de la progression des prix sur le long terme et la faiblesse des taux de crédit, vous ne pouvez être que gagnant en achetant aujourd’hui un appartement à crédit en vue de le louer. À condition toutefois de respecter 3 règles de base.

Première règle : investissez près de chez vous

Investir dans l’immobilier à proximité de son domicile permet non seulement de payer le juste prix (puisqu’on connait bien le secteur géographique) mais aussi de se simplifier la vie sur le plan logistique (entretien, réparations…). Et lors de l’achat il est plus facile de visiter un bien situé dans sa propre ville qu’à l’autre bout de la France. Bien sûr cette règle de proximité n’est pas systématique car vous pouvez aussi souhaiter investir dans une région que vous appréciez particulièrement, en vue, par exemple, de votre future retraite. Et là, l’utilisation future est certaine.

Deuxième règle : préférez les quartiers populaires aux quartiers aisés

Pour être certain de pouvoir faire face à son emprunt, il est préférable d’investir dans un bien dont la rentabilité est supérieure à son financement de départ. Dès lors, vous n’avez pas le choix : seuls les quartiers populaires offrent assez de rentabilité pour que votre opération s’autofinance, c’est-à-dire que vos mensualités de crédit correspondent au montant du loyer perçu.

En revanche les quartiers bourgeois rassurent et garantissent la valorisation de votre bien à long terme. Vous ne devez y investir que si vous disposez déjà d’un capital conséquent et vous permettre une faible rentabilité, misant ainsi sur la plus-value finale.

Troisième règle : optimisez votre investissement sur le plan fiscal

Donnez la priorité au crédit amortissable classique et n’oubliez pas de négocier l’assurance emprunteur (qui peut représenter jusqu’à 30% du coût du prêt, voire plus) ainsi que la suppression des pénalités en cas de remboursement anticipé.

Vous pouvez aussi négocier un report des premières mensualités de 3 à 6 mois pour vous donner le temps, par exemple, d’effectuer quelques travaux de rénovation, et de trouver un premier locataire. Vous pourrez ainsi vous constituer un petit matelas de trésorerie avec les premiers loyers encaissés.

Si votre priorité est de défiscaliser, achetez dans le neuf afin de profiter de la loi Pinel : jusqu’à 6.000 euros d’impôt en moins par an pendant 9 ans pour 300.000 euros investis.

Si votre priorité est de vous constituer un patrimoine à moindre coût, privilégiez l’ancien et allégez vos impôts grâce au levier du «déficit foncier» qui permet de déduire des loyers le coût des travaux, et de reporter ensuite le déficit sur votre revenu global dans la limite de 10.700 € par an.

Pour disposer de revenu peu ou pas taxés, louez meublé. Vos loyers seront alors soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) moins pénalisant que celui des revenus fonciers qui s’applique en cas de location nue.

Conclusion

Aujourd’hui le crédit est très bon marché. Profitez-en  pour investir dans l’immobilier locatif à crédit, en misant bien sûr sur long terme.

Maintenant que vous savez, soyez dans les premiers à partager :



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