Quelle est votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

Guide : 3 étapes pour trouver un logement

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Si vous décidez de sauter le pas en investissant dans l’immobilier, vous devez savoir que les critères d’octroi de prêt pour un investissement locatif sont différents de ceux adoptés pour l’achat d’une résidence principale. Dans cet article, on vous donne les raisons de cette nuance.

Le prêt immobilier locatif, comment ça marche ? 

Lorsque vous achetez un bien immobilier pour l’exploiter, la banque adopte des critères d’octroi spécifiques. En effet, en investissant dans l’immobilier, vos charges se multiplient et la banque les anticipe par des exigences parfois plus rigoureuses. 

70% des revenus locatifs sont pris en compte

Tout investissement comporte des risques. l’immobilier n’y fait pas exception. Des périodes de vacations longues et des loyers impayés sont des risques qui peuvent potentiellement arriver. Vous pouvez toujours gérer ces risques en mettant en place une bonne gestion locative. Seulement, pour limiter l’impact de ces risques, la banque ne prend en compte que  70% des revenus locatifs que vous aurez.

Et pour intégrer vos revenus locatifs à votre profil emprunteur, vous pouvez soit les intégrer à l’ensemble de vos revenus ou les déduire de vos charges. Les banques ont généralement un taux d’endettement maximum fixé à 33%. Mais si vous dépassez ce taux, l’espoir n’est pas perdu. D’autres éléments peuvent jouer en votre faveur dans l’élaboration de votre profil. Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, cela sera favorablement apprécié  par les banques. 

Obtenir un prêt sans apport ?

Même si cela est rare, ce  n’est pas mission impossible d’obtenir un prêt immobilier sans apport pour un investissement locatif. Dans ce cas précis, être déjà propriétaire peut être un avantage non négligeable en vue de rassurer un peu plus la banque. 

Vous pourriez également profiter de dispositifs légaux avantageux. Lorsque vous êtes imposé au régime réel, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt de votre revenu locatif. Tous vos frais de gestion locative et vos provisions de charges de copropriété peuvent également être  déduits.

Qu’en est-il des prêts sur 25 ans ?

La rentabilité de votre investissement repose sur la durée de remboursement de votre prêt immobilier. Plus vos mensualités sont faibles, plus vous avez des liquidités disponibles pour faire face aux éventuels impayés et aux vacations. Il serait donc préférable d’opter pour un prêt long. Mais toutes les banques ne sont pas disposées à accorder un prêt sur 25 ans pour un investissement locatif.

Des taux parfois plus élevés pour du locatif

Comme précisé plus haut, les banques considèrent l’investissement locatif différemment. 

Si le bien immobilier peine à se louer, le propriétaire se retrouve rapidement en difficulté financière. Entre les charges de sa résidence principale et celles de son logement vacant, il pourrait connaître des incidents de remboursement de son prêt. Pour ces raisons, certaines banques sont plus hésitantes concernant ces projets. Elles compensent parfois ces risques par des taux moins avantageux. Mais dans la majorité des cas, les raisons qui vous conduisent à obtenir des taux plus élevés lors d’une simulation de prêt immobilier ne sont rien d’autre que les éléments de votre profil emprunteur. Cela est très souvent dû à un manque d’apport personnel.

Ce qui rend le prêt immobilier locatif plus compliqué à obtenir

Ne pas être propriétaire avant un deuxième emprunt

Être propriétaire avant d’emprunter pour votre investissement locatif en dit long sur votre profil. Pour l’établissement prêteur, c’est la preuve que vous avez déjà mené un premier projet immobilier avec succès. Vous lui paraissez plus fiable. Seulement, nombreux sont les jeunes actifs qui décident d’investir dans d’acheter une résidence principale. Mais tout dépend de la viabilité de votre projet. Si votre profil est solide et que votre dossier correspond aux critères des banques, votre projet pourra voir le jour. 

Le calcul de votre capacité d’emprunt

Ce qui crée la complexité de ce calcul, c’est le fait que vos revenus locatifs dépendent du prix du bien qui dépend à son tour de sa situation géographique. 

Vous devez cibler la ville où vous souhaitez investir. Faites ce choix avec le plus grand esprit d’analyse. Etudiez les zones attractives pour l’emploi et l’éducation. Définissez le type de locataire que vous ciblez. Cela vous orientera vers des quartiers spécifiques. 

Ensuite, renseignez-vous sur le prix d’achat et de location au mètre carré de la ville et du quartier choisis.

Puis, faites une simulation de votre capacité d’emprunt et contactez un courtier immobilier.

La domiciliation de revenu facultative

La domiciliation des revenus professionnels facultative complique l’accord des prêts immobiliers locatifs. Pour l’achat d’une résidence principale, les banques exigent souvent comme contrepartie la domiciliation des revenus. Mais en ce qui concerne l’immobilier locatif, domicilier son revenu locatif chez la banque prêteuse est suffisant. Mais la réduction des contreparties n’encourage pas les banques à revoir les taux plus favorablement. 

En fin de compte, même s’il est vrai que la sélection est peut paraître plus rigoureuse pour le locatif, les avantages à tirer de ce type d’investissement sont multiples. Vous vous constituez un patrimoine immobilier tout en vous assurant une source de revenu stable et passive. C’est un patrimoine que vous pourrez valoriser et revendre par la suite ou léguer tout simplement. C’est à vous de choisir.

Maintenant que vous savez, soyez dans les premiers à partager :



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